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楼市真要凉凉?发改委:慢着,还没到时候

机会宝   2018-10-18 08:29

[摘要] 楼市寒冬,“金九银十”不在。在房闹们的喧嚣声中,房地产企业正在渡过异常难熬的淡季期。

楼市寒冬,“金九银十”不在。在房闹们的喧嚣声中,房地产企业正在渡过异常难熬的淡季期。

实行现售制,深圳打响了第一枪,房价真的迎来转折点?发改委的一纸文件,是否也再次用城镇化把房价堵在了掉头的拐角处?

1.

预售制正成为过往云烟

前段时间广东省酝酿取消?#21776;?#25151;预售制,让楼市风声鹤唳。

作为先行者,中山市最近推出的地块统统不许预售,全都要求现售!

然而真正打响现售第一枪的却是隔壁的深圳市。近日,全国首个?#21776;?#25151;现房销售试点项目正式亮相深圳龙华金茂府。

据悉,龙华金茂府总建面约20万平米,共建设有7栋超高层住宅,配套底层商业和幼儿园。项目包含155平-240平的4-5房,精装修现楼。

作为备受瞩目的全国首个现房销售试点,龙华金茂府项目上建设的商业、住宅等建筑物,不能进行预售,必须在竣工并取得不动产权证书后才能以现售形式对外销售。

▲全国首个?#21776;?#25151;现房销售试点项目龙华金茂府

预售制这根从香港移植过来的杠杆,撬动了房地产二十年来高歌猛进的历?#26041;?#31243;,现在撤下这根杠杆,不止小房企要倒下一大批,?#34892;?#22823;房企也逃不了厄运。

机?#30331;?#21512;的是,深圳既作为内地最先引进?#21776;?#25151;预售制度的城市,如今,也是最先抛弃它的城市。

1954年,香港“土地爷”霍英东用100万不到的本金,在一年时间里“盖好”并出售了100余栋四方街唐楼和香槟大厦、蟾宫大厦,净赚1000万港元,取得这样的成就连他?#32422;?#37117;没料到。

他这套四两拨千斤的本事,都要归功于他生平得意之作——“卖楼花”,也就是我们所说的预售期房!

1994年,内地引入了?#21776;?#25151;预售制度,颁布《城市房地产管理法》。由此,内地房企正式多了一条融资渠道,房地产大佬的好日子来了。

在过去的近十年间,中国各大富豪排行榜上,地产大佬?#23395;?#26368;大席位,恒大的许家印,多次登上首富宝座。

与预售制相伴而生的是房企高杠杆和高周转循环模式,然而这?#24092;?#24335;虽然满足了中国城镇化所产生的大量住房需求,但也产生了没有预料到的后果——宏观经济被房地产“绑架”。

在此前广东省下发的文件中,官方认为预售制存在管理风险、消费风险、社会风险、金融风险,具体而言:

一,一旦发生资金链断裂,导致工程烂尾。一方面损害购房人切身利益,另一方面也给社会稳定造成挑战。

二,使违法违规销售有机?#27801;耍?#25151;地产市场乱象丛生。

三,交易不公平,以期房销售的名义,将现房销售的实质风险转移给了社会。

四,房屋面积管理职能难以厘清,易产生行政风险。

五,造成不平衡发展和低效?#31034;?#20105;,门槛的降低导致大量社会资金涌入炒房,也刺激房地产过度投资开发。

取消预售制,对于房企来说无疑是一次釜底抽薪。现售对房企资金的要求是成倍地增长,开发商再也不能像以?#28595;?#26679;“空手?#35013;?#29436;”。一手交钱一手交货,也?#32654;?#30334;姓们可以挑选到质量更好的房源。

2.

新增1亿人口进城落户

取消预售制是从供给端入?#37073;?#20928;化房地产市场的一步重棋。然而取消预售制仅仅是降?#22303;?#31038;会杠杆,对社会稳定有着重要作用,然而能否降低房价?#22303;淼北?#35770;了。

拿了恒大?#30422;?#19975;年薪的任泽?#25509;?#19968;?#27490;?#28857;在?#30340;?#27969;传甚广:房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融。

中国庞大的人口红利对房地产?#38393;?#25745;作用一直都是炒房者们津津乐道的“真理”。

尽管中国目前的人口增长率正处在前所未有的低水平状态,但中国的城镇化?#24266;?#22312;?#34892;?#25512;进当中。而城镇化每进一步就意味着住房需求的增?#21360;?/p>

如果说,人口是房价的坚实支撑。那么,城镇化则是房价?#38393;?#25512;器。人口红利虽然在不断消失,但农村人口向城市的转移仍在进行之中,而已经进城的非户籍人口向户籍人口的转化,同样存在巨大的发展空间。

10月10日,国家发改委发布了关于督察《推动1亿非户籍人口在城市落户方案》的落?#30331;?#20917;的通知,而这意味着中国的城镇化进程再次加速。

2月28日,国家统计局发布《统计公报》,2017年我国户籍人口城镇化?#39280;?2.35%,比上年末提高1.15个百分点。

然而根据通知,“十三五”期间,户籍人口城镇化率年均提高1个百分点以上,即年均转户1300万人。到2020年,全国户籍人口城镇化率提高到45%,各地区户籍人口城镇化?#35270;?#24120;住人口城镇化率差距比2013年缩小2个百分点以上。

需要完成转户这么多人,这就同样意味着,在未来,由农村流向城市或由小城镇流向大城市的人口数量仍?#30343;?#20010;十分客观的数目。而中国房地产的发展跟城镇化进程的关系已经不言而喻。

1953年,我国城镇化?#24335;?#20026;13.3%,直到30年后的1982年,也仅有20.9%。但从1982到2017年,则从20.9%增加到58.52%,接近三倍。也就在这期间房价也跟着翻了好几番。

房地产长期看人口,人口在各区域间的流动可能是影响房地产周期的最大因素。持有相似观点的还有人送外号“任大炮”的任志强。

任志强几乎所有?#26376;?#30340;核心都离不开中国的城市化水平偏低以及住房需求空间仍在等理论。

任志强被“封神”并不是他的预测能力有多强,?#30343;?#36825;些道理他敢讲而?#36873;?#24403;然,我们其中的很多人也明白这些道理,?#30343;?#25105;们对高房价的?#26149;?#35753;我们主观选择了去忽略它。

3.

房价的转折点在哪里?

如果城镇化不断进行下去,是否就意味着房价将无限上涨?#30475;?#26696;当?#30343;?#21542;定的。

尽管城镇化是房价?#38393;?#25512;器,但房价过高反过来?#19981;?#23545;城镇化进程产生抑制作用。

人口进入城市的首要条件是能够生存下去,如果无法生存,那就自然会选择离开,或者舍弃部?#20013;?#27714;。试想一个月薪三千的普通职工是无论如?#25105;?#19981;会去购买上千万的房产。

如果房价上涨远离了人们的收入水平,自会产生泡沫,?#19981;?#25260;升居民的家庭杠杆,影响整个社会的稳定性,拖累城镇化进程。

在这个“金九银十”,我们看到房地产企业出现颓势,楼市也在逐渐遇冷,而国家发改委则开始督查1亿人口进城落户的情况,看似为房价一落千丈使了绊子,但这也从侧面?#20174;?#20986;现在的社会杠杆已经去的差不多,房价将回归合理水平。

在没有杠杆和泡沫的情况下,房价“合理的贵”是正常现象。就经济发展水平和资源集中度而言,一线城市的房价肯定不能跟三四次城市比,也不会再回到十年前的水平。因此,期望房价一落千丈也不现实,除非整个经济出?#30452;?#22604;,但这不是政府所希望的,当然也不是所有人所希望的。

那么房价拐点在哪里呢?在不考虑区域经济因素的前提下,城镇化的结束可以看作是房价迎来拐点的一个参考标的。

目前,世界上的发达国家的城镇化率在普遍70%左右,而当下中国的城镇化率则仅在43%左右。如果按照发改委通知中的要求,“十三五”期间,户籍人口城镇化率年均提高1个百分点以上,那么要想实现70%的目标,?#36130;?#30721;需要15年以上。

也就是说,城镇化这个因素对房价的影响还将?#26377;?5年以上,房价距离转折点还有一小段距离。

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