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樓市降價潮引發多米諾骨牌效應 二手房均價分化明顯

房掌柜采編中心   2018-10-18 06:08

[摘要] 但這輪的降價并未迎來預期中的歡呼和搶購熱潮,在一些樓盤降價幅度較大的地區反而開始陸續上演“房鬧”大戲,一時間硝煙四起,維權條幅封堵售樓處,血淚控訴觸目驚心,而這些維權的購房者只有一個訴求,就是“不許降價!”

[摘要]730天調控,600道限購令,房價在秋風漸起的10月終于露出怯意。原本應該火熱的“金九銀十”,各地售樓處卻門可羅雀...

房地產行業現在之所以行走得如此艱難,跟政策的打壓、購房力的嚴重透支以及購房成本的不斷增加、房企的債務到期都脫不了關系。

730天調控,600道限購令,房價在秋風漸起的10月終于露出怯意。原本應該火熱的“金九銀十”,各地售樓處卻門可羅雀。據公開數據顯示,10月1日至5日,深圳共成交新房住宅165套,2日至5日北京共銷售住宅41套,三線城市新房成交同比下降51.5%,降幅最大的揚州跌幅超過90%。但這輪的降價并未迎來預期中的歡呼和搶購熱潮,在一些樓盤降價幅度較大的地區反而開始陸續上演“房鬧”大戲,一時間硝煙四起,維權條幅封堵售樓處,血淚控訴觸目驚心,而這些維權的購房者只有一個訴求,就是“不許降價!”

降價潮引發多米諾骨牌效應

9月28日萬科在大梅沙的內部會議上一聲悲壯的“活下去”,拉開了一輪降價大幕,隨后,廈門萬科白鷺郡國慶前夕開始調整價格,推出百余套89平方米~110平方米特價房,原價500萬元/套,優惠后為278萬到298萬元/套,相當于6折甩賣,而對于之前買貴了的業主,萬科提出兩種解決方案:一是如客戶愿意接受此次產品變更,公司將補償客戶相應費用20萬元。二是如客戶不愿意接受此次產品變更,公司愿意與客戶協商解除原合同,并針對一次性付款的客戶,根據客戶付款金額及時間,按照年期定期存款利率所計算的金額進行補償;針對辦理了購房貸款的客戶,首期款部分根據客戶付款金額及時間,按照一年期定期存款利率所計算的金額進行補償,貸款部分按照實際已產生的貸款利息進行補償。

2018年10月4日,江西省上饒市也出現同類事件。某知名開發商,半年前推出了高鐵概念的豪華樓盤,單價1萬元/平方米,二期開盤價格降至7000元/平方米。一時間大量業主維權,并涌至售樓處打砸逼迫開發商退房退差價。

就在同一天,位于上海浦東惠南的浦東南郡項目,一夜之間將備案均價3.5萬元/平方米直接降到2.6萬元/平方米銷售,引發前期業主大規模維權,要求退房或退還差價。

同樣陷入維權困境的還有杭州,數月前還在因萬人搖號搶房而上熱搜的杭州,卻在數月后因業主維權鬧退房再次引人注目。9月13日,杭州市濱江未來海岸因二期開盤項目業主們拉起了橫幅,齊聲喊著口號,向開發商施加壓力,要么不準降價,要么退房。據公開資料顯示,目前該項目先后推出兩批搖號房源,第一次一期是在8月下旬,推出36幢、40幢、41幢,房屋套數382套,戶型面積90平方米以下為16600元/平方米,90平方米-140平方米均價為17200元/平方米。二期推出27幢、28幢,共155套房源,房源戶型為93平方米-115平方米,90平方米-140平方米,均價為16822元/平方米。從均價來看,兩次開盤的90平方米-140平方米,價差為378元/平方米。雖然從單價來看,差價不多,但從整套價格來看,總價差近30萬-40萬元。對于購房者來說,數十萬的差價并不是小數目,在與維權業主多番交涉后,杭州濱江未來海岸作出了承諾給一期業主退房,并且不收取違約金的承諾。

在記者調查中發現,從9月初開始,廣州就有很多樓盤推出了“特價房”,均價下調20%~30%不等,還有不少樓盤表示,如果買房者能準時簽約的,就可以享受到99折的優惠;另外,如果購房者愿意放棄公積金貸款,只用純商貸來按揭房貸的,還可以享受96折的優惠。上海一些樓盤甚至打出了“打折兼送豪車”的優惠活動,寶山某樓盤就推出了購買房送寶馬的活動,不愿意要車的還可以在總房價的基礎上優惠30萬元。

據業內房產研究院數據顯示,截至9月,全國有17個城市房價下跌,北京、上海、深圳、廣州四個一線城市均有下跌,東北、西北和西南的多數地區雖然價格堅挺,卻也危機四伏。

一位不愿透露姓名的廣州房企營銷總監告訴中國房地產報記者:“這輪降價才剛剛開始,現在很多房企因為限購政策問題,在一二線城市庫存量大,以價換量迅速回籠資金是關鍵,明年形勢更為嚴峻。”

但是對于此輪降價,中原地產首席分析師分析認為,2018年樓市房價一度出現沖高回落現象,大量房企都在通過打折促銷的方式來加速回款,而這種現象可能會逐漸由個案向整體市場擴散,引發市場恐慌情緒,未來收房糾紛與降價要補償的房鬧現象可能會增加。

熱點城市二手房價格下跌

不同等級城市二手房均價分化明顯

如果說新房價格下跌反映了房企的心態,那么二手房價格的下跌無疑反映了購房者的心態。據數據研究中心監測數據,2018年9月,100個重點城市二手房掛牌均價為15329元/平方米。從漲跌城市數量來看,二手房掛牌均價上漲城市51個,平均漲幅0.46%;持平城市3個;下跌城市46個,平均跌幅0.75%。整體來看,100個城市環比平均下跌0.11%,市場降溫顯現。其中熱點城市下跌數量較多,三四線城市上漲城市數量較多,城市房價變化差異較大。

上漲城市中,以東部、西部二線城市及三四線城市為主;下跌城市中,以東部、中部一線城市及二線城市為主。隨著調控的不斷升級和蔓延,一線城市及熱點二線城市持續降溫,三四線城市漲幅收窄,部分之前漲幅較大的三四線城市市場也開始進入下行。

從一百個城市二手房掛牌均價情況來看,深圳以65551元/平方米位居榜首,其次為北京和上海,掛牌均價分別為64034元/平方米、59495元/平方米,TOP3城市二手房掛牌均價均超5.9萬/平方米。值得注意的是,廈門二手房掛牌均價超過廣州位居第四,掛牌均價為49326元/平方米。據數據監測顯示,均價在3萬以上的城市有8個,均為一線城市及熱點二線城市,2萬-3萬城市有10個,均價在1萬以上的城市共計63個。

分城市級別來看,各城市級別價格差異顯著,一線城市二手房掛牌均價58460元/平方米,二線城市二手房掛牌均價18792元/平方米,三四線城市二手房掛牌均價10777元/平方米。由于一線城市占據絕對的城市發展優勢,因此二手房掛牌價遙遙領先于其他的等級城市,一線城市二手房掛牌均價是二線城市掛牌均價的3.11倍,是三四線城市掛牌均價的5.42倍。

而從區域分布來看,東部二手房掛牌均價最高,均價21563元/平方米,為其他區域的2倍左右,其他區域掛牌均價差距較小,中部二手房掛牌均價10117元/平方米,西部二手房掛牌均價10070元/平方米,東北二手房掛牌均價最低,僅為9508元/平方米。

圖1:不同城市等級二手房掛牌均價情況

圖2:不同區域二手房掛牌均價情況

值得一提的是,廈門萬科白鷺郡項目在降價后首次開盤當天,206套房源全部售罄,而對于前期買貴了的業主,萬科自己貼錢豪退差價的做法無疑給同行企業做了模范演示,但這種“模范生”并非所有房企都當的起。然而在萬科降價戲尚未演完,10月10日又上演并購大戲,豪吞華夏幸福的多個項目,據華夏幸福公告,萬科擬收購華夏幸福旗下5家公司的大部分股權,以此獲得環京區域多宗土地的權益,此番交易對價約為32.34億元,平均地價約為12400元每平方米,從近期環京區域的房價來看,萬科買的這些地并不便宜。有業內人士向記者表示:“房地產行業現在之所以行走得如此艱難,跟政策的打壓、購房力的嚴重透支以及購房成本的不斷增加、房企的債務到期都脫不了關系。接下來,恐怕還會有更多的樓盤加入降價潮中來,當降價多米諾骨牌開啟,未來一年可能會陸續上演大房企并購小房企的戲碼。”

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“先生您好!我這邊的××售樓處,近日我們即將推出一些特價房源,不知道您是否有意向過來看看?”從8月中旬開始至今,吳剛至少已經接到了幾十個類似于此的樓盤推銷電話,這些推銷電話的關鍵詞無一例外都是“降價、打折、促銷”。

作為一個一直對樓市變化很關注的剛需,吳剛承認這些電話對他充滿了誘惑,而遲遲沒有行動的原因是,他總覺得還需要再等等,“不少大的開發商都在降價銷售。”

吳剛這么說是有原因的,在剛剛過去的“十一黃金周”中,“金九銀十”不但沒有如期出現,反而是萬科、碧桂園、泰禾等大型開發商都對旗下的一些項目進行了降價銷售,幅度最高的甚至達到了30%,從而引發了大量的業主前去“維權”。

對此,著名經濟學家宋清輝指出,業主因為房價下降維權的事情并不正常,按說愿賭就要服輸。“房子是商品,必然會受市場波動的影響,導致價格上漲或者下跌,這是由市場規律所決定的必然的現象。”

宋清輝認為,總有投機者拼命炒房,對市場毫無敬畏之心。“伴隨著‘房住不炒’政策效應的漸顯,以及房企還債高峰的來臨,預計今年將會有更多的城市房子降價。”

二三線城市新盤折扣最高6.5折

9月29日,萬科董事會主席郁亮在南方區域月度例會上強調,萬科要以“活下去”為最終目標。

僅僅兩天后,萬科就為“活下去”給出了答案。10月1日,“黃金周”的第一天,廈門萬科白鷺郡2號樓開盤,一天之內,206套房源全部售罄,最低售價為278萬/套。而據多家媒體報道,廈門萬科白鷺郡推出的百余套89-110平方米特價房,原價500萬元/套,優惠后為278萬到298萬元/套,相當于6折甩賣。

顯然,想“活下去”的并非只有萬科,國慶期間碧桂園在江西上饒推出了降價促銷措施,并表示“不是全面降價或者是大面積降價,只是在個別城市的個別項目進行了打折促銷。這是目前市場環境下隨行就市的一個選擇。碧桂園是在整個市場做了這樣一個選擇之后做出的跟隨動作”。

了解到,在位于鄭州市經濟開發區的碧桂園天悅項目,精裝房源的銷售均價為1.85萬元/平方米,通過精裝改毛坯銷售均價也下調約1500元/平方米。另一個同樣位于鄭州開發區的碧桂園峯景項目也是用相同的方式,將原本銷售均價約為1.16萬元/平方米的銷售單價下調1500元/平方米。而碧桂園在江蘇省句容市、安徽省滁州市等三線城市甚至還推出了“首付1成”的促銷廣告。

在不少媒體看來,近階段,打響降價潮第一槍的企業是恒大。因為在8月30日前后,恒大全國在售住宅樓盤就打出了“8.9折”,最低可至“7.4折”的優惠廣告,不僅如此,首付款也可以分期支付,最低首付僅需5%。而此次,包括成都、廈門、合肥、包頭等眾多熱門城市都在恒大的促銷范圍之內。

其實這并不是恒大首次降價。早在今年2月份,恒大就曾推出基礎樓8.8折的促銷活動,雖然效果并不理想,且促銷范圍較為有限,但恒大對于提高資金周轉率的迫切需求卻可見一斑。

注意到,除萬科、恒大、碧桂園、恒大外,融創、泰禾、首開、雅居樂等房企,也在通過不同方式降價促銷,以期盡快回籠資金。

9月20日,泰禾集團的“合肥院子”開始“打折甩賣”,據悉,此次合肥院子從均價2萬/平方米降至1.5萬/平方米,最低1.3萬/平方米。以此計算,打折幅度達25%至35%。

國慶期間,一則漳州融信某一項目直降8000的消息,同樣引起了市場的廣泛關注。據了解,融信在漳州的這個項目名為“融信一號府”。在找到的一個關于該項目的認購網頁中,寫道,“一個月前均價18500,現國慶驚爆價:均價12000,買一層還送一層。”

開發商否認降價一線城市被波及

按理說,樓盤價降是喜大普奔的事兒,但是開發商們對此諱莫如深。比如漳州融信日前正式對外回應,降價房源與前期銷售的產品有所差異,屬正常的市場行為,且房源尚未對外銷售。

萬科有關人士在接受媒體采訪時,也否認“原價500萬元/套,現價278萬到298萬元/套的說法”,并稱“價格不同,只是因為這些房源是國慶期間新推出產品,與此前產品的不同之處在于位置不同,且為極簡裝修,不帶兩個車位”,但這些房子的價格出現大幅度的降低卻是一個不爭的事實。

沒有意外,合肥院子也否認了降價,稱這是市場誤讀,“合肥院子此次是一次正常的節慶促銷活動,且只針對個別戶型,嚴格來說只算是當前市場相對冷清情況的一個營銷噱頭”。

降價潮的背后,有一點值得注意的則是,各大房企的高負債率。從已經披露的上市房的半年報中,《法制晚報》記者發現,136家上市房企的平均負債率達到79.1%,其中60家房企資產負債超過80%。其中A股房企34家,港股房企27家。

太陽城集團甚至出現資不抵債的情況,資產負債率已經高達172.33%。融創中國負債率雖然小幅下降,但是90.52%的負債率仍然居高不下。房企巨頭碧桂園的負債率也高達89.85%。

記者還注意到,此輪降價潮已經波及一些一線城市,雖然在這些城市對于享受降價紅有一些限制條件,但位于上海浦東的碧桂園南郡項目,今年8月的銷售均價約為3.5萬元/平方米,不久前均價一度調至約2.8萬元/平方米,降幅超過20%。

降價雖好,卻帶動了前業主的反彈,近期在上饒、合肥等地都發生了前業主抗議降價的維權活動,同樣的場景在2008年前后的樓市降價潮中也曾經出現。

專家觀點降價主因是回籠資金

業內專家指出,開發商降價賣房,受到很多因素的影響,資金的持續收緊是其中一個很重要的因素。此外,四季度新盤的供應量增加也使得開發商出現了降價的做法。“他們希望通過降價來盡快回籠資金,儲蓄客源。”

業內專家認為,這一輪開發商的降價潮中,有些是主動的,有些是被動的,“類似萬科、恒大等大型企業的降價應該是主動行為,主要是為搶市場占有率。”業內專家說,其實很多企業的資金鏈并不是特別緊張,所以從這個角度來講,開發商還是有比較積極的定價策略,這也是對市場周期表現一個比較靈活的應對。

關于維權,業內專家的看法是,按照合同來辦事很關鍵,否則就沒有章程可循,反而會導致市場交易出現混亂。他說,業主維權要充分尊重原有合同上的條款,價格波動是市場行為,并不能作為開發商違約的依據。

但業內專家認為,開發商要主動在樓盤質量上做到位,否則會被業主“揪小辮”,如果出現一些“致命點”,就會變得難以應對。“質量過硬就有資本和業主去談,如果質量出現問題,業主可能就會以房屋質量問題為由要求降價補償。”

律師說法開發商有權調價

北京市京師律師事務所高級合伙人劉仁堂律師認為,購房者和房產開發商如果已經簽訂了購房合同,按照我國《合同法》相關規定:依法成立的合同,對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務,不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同,受法律保護。

因此,房產開發商與購房者簽訂商品房買賣合同屬于依法成立的合同,同樣應受到法律的保護。購房者購買房產后,因為市場因素導致房產價格的漲跌是正常現象,開發商也有權根據市場情況調節銷售價格。

如果開發商在并不違反合同約定的情況下降價進行銷售,沒有違背合同法的約定,不應當承擔賠償責任。

但如果購房者在購房合同中明確約定開發商房屋降價銷售是違約行為,那么房產開發商就應承擔違約責任,賠償購房者損失。

劉仁堂提醒各位簽約后擔心房產降價的購房者,可以在商品房買賣合同中,明確購房者與開發商就降價補差的約定,開發商如果違約必須承擔違約責任,賠償購房者損失,這也可以避免購房者權益受損。

總之,依法成立的合同,受法律保護。同時劉仁堂指出,業主在維權的時候如果造成財物損失應當承擔賠償責任。

(房掌柜整理來源自中國房地產報、法制晚報)

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